房地产市场未来的“盼头”，在于地方政府做好积极的土地利用结构调整。专家建议“土地跟人走”，人口在哪里，房地产就该到哪里。
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近日，受“沪六条”推动影响，上海楼市交易活跃度提升明显。上海市房管局披露，9月，上海一、二手住房累计成交207万平方米，环比增加8%、同比增加24%。
“原价1200万元左右，砍价后1000万元到手，我觉得比较合适。”上海市民陈先生9月份在上海市闵行区外环外华泾地区购入一套198平方米的二手房，带花园，单价约5万元。他的这笔成交，看房时长仅两周。
10月12日，在由上海财经大学举办的2025年三季度宏观经济专题研讨会上，中国人民银行调查统计司原司长、中欧国际工商学院教授、中国首席经济学家论坛研究院院长盛松成在作报告时认为，我国房地产市场有望一两年内止跌回稳，“上海核心地段每平方米20万元的新房，一小时卖完了，这是事实。我认为，一线城市房价将总体趋稳，接下来会影响核心二线城市，最后影响到三四线城市。当然，三四线城市复苏会更久一些，它们既有人口流出问题，还有产业问题”。
66套单价20万元房产，一小时售罄
盛松成口中的上海核心地段新房，具体指的是位于上海黄浦区的豪宅项目上海壹号院，毗邻上海外滩和豫园。该项目8月23日迎来线下开盘，66套房源1小时售罄，当日实现销售48亿元。项目主力户型面积约315平方米至1115平方米，项目方公开的入市均价为19.8万元每平方米，套均总价约7358万元。
值得一提的是，这是该项目第五批次开盘，其第一批次房源于去年8月开盘。目前，该楼盘394套房源累计销售金额超240亿元，多个批次开盘即“日光”。
中青报·中青网记者注意到，与以往上海豪宅楼盘新房与二手房价格倒挂，一手房更加便宜，从而吸引众多投资者入局不同，该盘新房与周边二手房并未出现倒挂现象，其周边次新二手房的挂牌单价集中在17万元至20万元。“买房人可能只是单纯觉得核心地段保值，它值这个价。”一名主营该地段二手房交易的房产中介告诉记者，随着这轮房地产市场的调整，现在新房与二手房价格倒挂空间几乎已经没有了，“买房人回归理性，真正好的房子，才出手”。
几乎与此同时，8月25日，上海市六部门联合印发《关于优化调整本市房地产政策措施的通知》，从住房限购、公积金、住房信贷、住房税收等6个方面，打出优化调整房地产政策“组合拳”。其中，上海外环外市场在“取消购房套数限制”利好下表现亮眼。
上海市房管局数据显示，9月外环外一手房在售项目日均成交较8月增加40%，二手住房成交占比达57%。同时，改善需求开始释放，“沪六条”扩容支持四类群体增购住房成交占比达14%，高于全市平均水平。
人口在哪里，房地产就该到哪里
针对一线城市房价企稳的现象，上海交通大学安泰经济与管理学院特聘教授、中国发展研究院执行院长陆铭认为，这是“人口流动的必然结果”。他拿出自己团队制作的一张人口流动图，颜色越深，代表人口越集聚，“区县层面的人口在向少数城区集中，农村人口往城市跑，小城市人口往大城市跑”。陆铭的这张图表显示，即便是在人口稀少的东北地区，哈尔滨、长春、沈阳、大连这样的城市中心城区人口也呈现正增长。同时，珠三角外围人口呈现负增长，但珠三角核心城市的市中心人口呈现正增长。
陆铭说，当前中国经济发展中，服务业在GDP中的占比已经达到57%，在服务业就业的人数占比也达到所有就业群体的50%左右，而服务业未来占比及在其中就业人群的占比还会提升。
“服务业的一个特征是，它的供给和需求需要在同一个时空里见面。”陆铭说，这对理解中国房地产的未来太重要了，“你买房子为什么？为了接近就业，为了接近消费。可能上海郊区的别墅会跌得很厉害，但上海市中心的公寓价格就比较坚挺。为什么？因为人口集中”。
陆铭认为，房地产市场未来的“盼头”，在于地方政府做好积极的土地利用结构调整。“在一些大城市内部，还有比较严重的‘职住分离’情况。不是土地不够用，是地方政府爱把土地用来盖办公楼。有的地区还控制中心城区容积率，房子不让盖多盖密，加剧了高房价和长通勤的矛盾。”对此，陆铭建议“土地跟人走”。
对于人口流入地区，应该优化土地规划，低效利用的工业和商服用地允许转为住宅用地，增加住宅比率并放松容积率；增加土地综合利用比例，顺应后工业化城市的向心趋势，在交通便利的都市圈交界地带和轨交站点周边集中供应土地，打造职住平衡、服务完善的“十五分钟生活圈”。
而对于人口流出地区，则应推行“集中式收缩”规划，盘活闲置土地资源。
此外，他认为还应推动“租购同权”，并将保障范围从“人才”延伸至广大普通劳动者。“为什么房价高？因为买房人的孩子读书待遇和租房人的孩子读书待遇完全不同，所以不得不买。”他认为，一旦“租购同权”，会使得很多年轻人敢租房结婚、敢生孩子。同时，不少“人才公寓”仅面向企事业单位集体供给，个人申请入住没有放开，“公寓里有游泳池、健身房，但很多普通劳动者不需要这些，他们更希望有电瓶车充电桩”。
房地产市场如何软着陆
“目前来看，我认为我国房地产市场不会硬着陆，而是有望在一两年内止跌回稳。”盛松成说，我国对房地产行业采取的金融层面硬调控始于2020年，如果能在6年至7年时间，也就是2026年、2027年实现“软着陆”，那就属于“表现特别优异”了，“摆脱对房地产的依赖，是正确的选择，资源要更多地投入到先进制造业和现代服务业。如果不对房地产进行调控，它每年能有50%以上的增速，那还怎么发展其他行业？”
盛松成认为，我国经济逐步摆脱对房地产的依赖是正确选择，目前要关注的重点是“如何软着陆”。
他拿出一张从1998年到2023年我国新建住宅可容纳人口与城镇人口增长之间的关系图。图表显示，从1998年至2008年，我国人口比住宅可容纳人口多；从2008年至2018年，我国住房供应快速增长，填补了早期住宅不足的短缺。实际上，从2012年开始，我国新建住宅可容纳人口已经超过了当年的城镇人口增长。在他看来，2018年至今，已经进入住房总量过剩阶段。
“硬着陆有两个特征，一是房价迅猛持续下跌，二是引发经济全面衰退。我国目前不具备这两个特征，不会硬着陆。”盛松成预计，2025年我国房地产市场降幅将进一步收窄，2026年后回稳的可能性较大。
他认为，政府部门目前要做的，应该是解决好低收入人群以及新市民、青年住房困难的问题。“我们的核心城市已开始步入存量市场阶段，二手房交易成为主导。2020年租房人群占21.7%，2025年8月新房成交中现房销售占比达到32%。”盛松成说，房价趋稳后，地方政府还要推动建设安全、舒适、绿色、智慧的“好房子”；依托城市更新，盘活存量市场，通过收储、旧改等方式，增强二手房的市场竞争力；鼓励人口返乡创业，释放三四线城市房地产潜力。
“三四线城市目前已经几乎见底了，需要在产业政策引导下吸引人口回流。”盛松成说。
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